Los efectos de la regulación de precios del alquiler. Lecciones internacionales y el caso catalán

Resumen

La regulación de los precios del alquiler, una política con más de un siglo de historia, se sitúa en el centro del debate sobre cómo afrontar la crisis de la vivienda a escala internacional. El objetivo principal de este artículo es analizar los efectos reales de dicha regulación teniendo en cuenta su diseño concreto y los contextos institucionales e históricos en los que se ha aplicado. El artículo presenta un marco analítico original basado en ocho factores que permite comparar modelos, identificar fisuras regulatorias y comprender las condiciones bajo las cuales la regulación resulta efectiva. La metodología se fundamenta en una revisión empírica de estudios de casos reales y de reformas políticas concretas, evitando la literatura teórica abstracta y los metaanálisis. Se analiza la evolución histórica de las regulaciones en Europa y los Estados Unidos, y se presenta el caso reciente de Cataluña, que ofrece una oportunidad singular para observar los efectos de una regulación contemporánea.
Los resultados muestran que la regulación del alquiler, cuando está bien diseñada e implementada, es una herramienta eficaz para contener los precios, mejorar la asequibilidad y reforzar la estabilidad residencial, contribuyendo así a evitar el desplazamiento y a reducir desigualdades sociales. La evidencia cuestiona las afirmaciones que atribuyen automáticamente efectos negativos en la oferta o en la calidad de la vivienda a la regulación, y muestra que las variaciones en el parque de alquiler —incrementos o disminuciones— responden principalmente a cambios estructurales e institucionales, y no a la existencia o ausencia de controles de precios. Los efectos dependen del diseño institucional, del alcance de la regulación, del control entre contratos y de la capacidad inspectora. Así pues, no existe una única «regulación», sino una constelación de modelos, y su éxito depende tanto de la arquitectura normativa como de su implementación efectiva.