Els efectes de les regulacions del preu del lloguer. Lliçons internacionals i el cas català

Resum

La regulació dels preus del lloguer, una política amb més d’un segle d’història, és al centre del debat sobre com fer front a la crisi d’habitatge a escala internacional. En aquest context de narratives simplificades, l’objectiu principal d’aquest article és analitzar els efectes reals d’aquesta regulació considerant el seu disseny concret i els contextos institucionals i històrics en què s’ha aplicat. L’article presenta un marc analític original basat en vuit factors que permet comparar models, identificar escletxes reguladores i entendre les condicions sota les quals la regulació és efectiva. La metodologia es fonamenta en una revisió empírica d’estudis de casos reals i de reformes polítiques concretes, evitant la literatura teòrica abstracta i les metaanàlisis. S’analitza l’evolució històrica de les regulacions a Europa i als Estats Units, i es presenta el cas recent de Catalunya, que ofereix una oportunitat singular per a observar els efectes d’una regulació contemporània.
Els resultats mostren que la regulació del lloguer, quan està ben dissenyada i implementada, és una eina efectiva per a contenir els preus, millorar l’assequibilitat i reforçar l’estabilitat residencial, contribuint així a evitar el desplaçament i a reduir les desigualtats socials. L’evidència qüestiona les afirmacions que atribueixen automàticament efectes negatius en l’oferta o en la qualitat de l’habitatge a la regulació, i mostra que les variacions en el parc de lloguer —increments o disminucions— responen principalment a canvis estructurals i institucionals, i no a l’existència o absència de controls de preus. Els efectes depenen del disseny institucional, de l’abast de la regulació, del control entre contractes i de la capacitat inspectora. Així doncs, no existeix una única «regulació», sinó una constel·lació de models, i el seu èxit depèn tant de l’arquitectura normativa com de la seva implementació efectiva.